Ипотека, инфляция и девальвация рубля: эксперты прогнозируют падение цен на недвижимость до 30%

Эксперты строительного рынка ожидают обвала цен на недвижимость после продолжительного динамичного роста.

Пока стоимость объектов зафиксировалась в районе пика и, вероятно, еще непродолжительное время продолжит ползти вверх. Так, только в Екатеринбурге за два месяца 2022 года стоимость «квадрата» выросла на 4,3%.

В дальнейшем, как ожидают аналитики, произойдет резкое снижение спроса при постоянно растущем предложении, что существенным образом скорректирует рынок.

Ипотека, инфляции и девальвации рубля: эксперты прогнозируют падение цен на недвижимость до 30%
Эксперты прогнозируют падение цен на недвижимость. Фото: Яндекс

Такие прогнозы связаны с буквально заградительными ставками по ипотеке, а также снижением покупательной способности населения из-за растущей инфляции и девальвации рубля.

По данным Уральской палаты недвижимости, на конец февраля 2022 года средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Екатеринбурга составила 97 712 руб. Таким образом, ценовой показатель вырос на 0,3% за неделю, за месяц — на 1,6%, а с начала года на 4,3%. Эксперты отмечают, что текущая цена в очередной раз стала рекордной для «вторички».

Так, стоимость объектов в центре города подросла на 0,8% и достигла в среднем 124 672 руб. за «квадрат». Квартиры первого и второго ценовых поясов выросли в цене на 1,2% и 3,0% соответственно. Теперь их цена варьируется от 91 458 до 104 777 руб. Далее с ощутимым ростом следуют объекты третьего и четвертого поясов — 81 456 и 64 547 руб.

Аналитики УПН отмечают, что цены росли на фоне рекордного предложения. К концу 2021 года рынок жилья Екатеринбурга сохранял высокую активность, благодаря низким ставкам по ипотеке при растущей инфляции, что поддерживало спрос и позволяло продавцам поднимать цены, несмотря на возросшее предложение.

«По итогам 4 квартала 2021 года объем строительства вырос до 3,4 млн кв. м. Число нереализованных новостроек на рынке Екатеринбурга остается на уровне 30 тыс. квартир. Текущие цены на первичном рынке превышают показатели 4 кв. 2020 на 22%, а годовой рост цен на дефицитном вторичном рынке ускорился до 19%», — отмечают в УПН.

Однако, по мнению руководителя центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергея Зайцева, в существующих реалиях выросших ипотечных ставок и снижающейся покупательской способности дальнейшие перспективы рынка недвижимости будут зависеть от мер государственной поддержки.

«Для нашего рынка 17% является заградительной ипотечной ставкой, которая ведет к стагнации спроса на рынке вторичного жилья. И в этих условиях надо понимать, что спрос будет снижаться, а объем предложения расти, в том числе за счет выхода на рынок ипотечных квартир, собственники которых решат продавать их из-за снижения уровня своих доходов».

Поэтому в ближайшей перспективе мы не исключаем рост дисконта при продаже вторичного жилья на уровне 10-15%, если же сложившаяся ситуация будет носить затяжной характер, а ставки по ипотечным кредитам будут сохранять высокие уровни, часть объектов к концу года может потерять в цене до 25-30%», — считает Сергей Зайцев.

Для рынка жилья это явление временное и стагнация цен наблюдалась также в 2014-2015 годах, когда ключевая ставка резко выросла до 17%, однако после стабилизации ситуации цены на недвижимость не только отыграли падение, но и перекрыли уровень инфляции.

Касательно рынка новостроек эксперты уверены, что все будет зависеть от мер государственной поддержки, причем как ипотечных ставок, так и ставок по кредитам для застройщиков, а также регулирования цен на основные строительные материалы и эффективных и оперативных мер по импортозамещению в строительстве.

С 1 июля 2019 года застройщики могут возводить жилье только на банковские кредиты, или на собственные средства, если они есть. Деньги граждан помещают на специальный счет — эскроу. Там они будут находиться до тех пор, пока компания полностью не получит разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

По факту сейчас для реализации новых проектов застройщикам придется брать кредиты по существенно менее выгодным условиям, а значит, обслуживание банковских займов опять ляжет в стоимость квадрата. К прочему, на цену новых объектов, вероятно, наложится коллапс рынка стройматериалов, произошедший в прошлом году. В среднем цены на них выросли на 30%, а по отдельным значимым позициям — на 60-100%.

«Сейчас застройщики оказались в непростой ситуации, когда себестоимость строительства растет, но при этом дальнейший рост стоимости квадратного метра ограничен покупательской способностью большей части населения. Если меры господдержки будут приняты, в том числе удастся сдержать рост стоимости строительных материалов и исключить их дефицит, то, скорее всего, цены на новостройки стабилизируются на уровне нынешних значений, чтобы сохранить спрос».

Если же меры не дадут должного эффекта и рост цен на строительные материалы продолжится, нельзя исключать сокращения вывода на рынок новых проектов, сокращения объема предложения и дальнейшего роста стоимости квадратного метра, но это самый пессимистичный сценарий для рынка», — резюмировал Сергей Зайцев.

Участники рынка уже сформировали свои запросы к правительству. В данной ситуации может помочь принятие законопроекта на временное поэтапное раскрытие эскроу-счетов, а также обеспечение дешевых кредитов для застройщиков, эти меры позволят минимизировать риски как для мелких, так и крупных застройщиков и поддержать функционирование отрасли в нынешних условиях.

Автор: Никита Светлов

Stockinfocus.ru